REIT là gì? Các loại REIT phổ biến nhất 2025

Trong bối cảnh bất động sản ngày càng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, khái niệm REIT – Quỹ đầu tư bất động sản đang được nhiều nhà đầu tư Việt Nam quan tâm. Hiểu đúng về REIT không chỉ giúp bạn mở rộng kênh đầu tư, mà còn là bước quan trọng để đa dạng hóa danh mục và giảm thiểu rủi ro. Bài viết này sẽ giải thích REIT là gì, cơ chế hoạt động, ưu và nhược điểm, cũng như tiềm năng phát triển của REIT tại Việt Nam.

REIT là gì?

REIT (Real Estate Investment Trust) hay còn gọi là quỹ đầu tư bất động sản là một mô hình đầu tư cho phép nhiều cá nhân, tổ chức cùng góp vốn để sở hữu, quản lý hoặc tài trợ cho các dự án bất động sản tạo ra thu nhập ổn định.

Thay vì tự bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, đất hay tòa nhà, nhà đầu tư chỉ cần mua chứng chỉ quỹ REIT – tương tự như cách mua cổ phiếu và từ đó gián tiếp hưởng lợi từ lợi nhuận mà bất động sản mang lại.

Cụ thể hơn, quỹ REIT sẽ dùng số vốn huy động được để đầu tư vào các tài sản sinh lời như:

Tòa nhà văn phòng cho thuê tại trung tâm thành phố
Trung tâm thương mại, khu phức hợp bán lẻ
Khách sạn, khu nghỉ dưỡng
Căn hộ, nhà ở cho thuê
Khu công nghiệp, kho bãi logistics

Điểm đặc biệt của mô hình này là nhà đầu tư không cần trực tiếp quản lý hay vận hành bất động sản. Toàn bộ công việc từ tìm kiếm dự án, quản lý tài sản cho tới phân chia lợi nhuận đều do công ty REIT thực hiện, và phần lợi nhuận sẽ được chia lại cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ sở hữu chứng chỉ quỹ.

Nói cách khác, REIT giúp việc đầu tư bất động sản trở nên dễ dàng hơn, chi phí thấp hơn và linh hoạt hơn rất nhiều, đặc biệt phù hợp với những người muốn tham gia thị trường nhưng không có nguồn vốn lớn hay kinh nghiệm quản lý trực tiếp.

Vì sao REIT ngày càng được quan tâm? Lợi ích – Hạn chế khi đầu tư REIT

Lợi ích khi đầu tư REIT

REIT ngày càng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn bởi khả năng tiếp cận thị trường bất động sản dễ dàng và linh hoạt hơn so với việc mua tài sản truyền thống. Một số lợi ích nổi bật có thể kể đến:

Tiếp cận bất động sản dễ dàng: Thay vì cần hàng tỷ đồng để sở hữu một căn hộ hay tòa nhà, bạn chỉ cần một khoản vốn nhỏ để mua chứng chỉ quỹ REIT. Đây là cách giúp các nhà đầu tư cá nhân vẫn có thể tham gia thị trường bất động sản, tận dụng cơ hội sinh lời từ lĩnh vực này mà không cần gánh nặng tài chính quá lớn.
Thanh khoản cao hơn so với tài sản thực: Việc mua bán bất động sản truyền thống thường mất nhiều thời gian để tìm người mua, làm thủ tục pháp lý, sang tên… Trong khi đó, chứng chỉ REIT có thể giao dịch dễ dàng trên sàn chứng khoán, giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn trong việc mua – bán và chuyển đổi dòng vốn khi cần.
Dòng tiền ổn định từ lợi nhuận thuê: Một trong những điểm hấp dẫn nhất của REIT là khả năng tạo ra thu nhập đều đặn. Các quỹ này thường phân phối phần lớn lợi nhuận thu được từ việc cho thuê hoặc vận hành tài sản dưới dạng cổ tức cho nhà đầu tư, giúp tạo nguồn thu thụ động ổn định theo chu kỳ.
Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Đưa REIT vào danh mục đầu tư giúp bạn không chỉ hưởng lợi từ thị trường bất động sản mà còn giảm thiểu rủi ro tổng thể. Khi kết hợp REIT với các tài sản khác như cổ phiếu, trái phiếu hay vàng, danh mục trở nên cân bằng hơn, hạn chế tác động tiêu cực khi một kênh đầu tư biến động.

Hạn chế của REIT

Mặc dù sở hữu nhiều ưu điểm, REIT không phải là lựa chọn “không rủi ro”. Nhà đầu tư cần hiểu rõ những mặt hạn chế sau trước khi đưa ra quyết định:

Biến động theo thị trường bất động sản và chứng khoán: Giá trị chứng chỉ quỹ REIT vẫn chịu tác động trực tiếp từ diễn biến thị trường. Khi thị trường bất động sản suy giảm hoặc thị trường chứng khoán biến động mạnh, giá trị REIT cũng có thể sụt giảm theo, ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư.
Phụ thuộc vào năng lực quản lý quỹ: Hiệu quả hoạt động của REIT phần lớn dựa vào khả năng của ban quản lý quỹ trong việc lựa chọn tài sản, vận hành và tối ưu lợi nhuận. Nếu đội ngũ quản lý yếu kém, chiến lược đầu tư sai lầm, hiệu quả sinh lời có thể không đạt kỳ vọng.
Rủi ro pháp lý và khung quy định chưa hoàn thiện: Tại Việt Nam, REIT vẫn còn khá mới mẻ nên khung pháp lý chưa thật sự rõ ràng và đồng bộ. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro về quyền lợi nhà đầu tư, minh bạch thông tin hoặc các thay đổi chính sách bất ngờ ảnh hưởng đến hoạt động quỹ.

Các loại REIT phổ biến nhất 2025

REIT được chia thành nhiều loại khác nhau dựa trên cách thức tạo ra lợi nhuận. Mỗi loại REIT có đặc điểm, cách vận hành và mức độ rủi ro riêng, phù hợp với từng mục tiêu đầu tư. Dưới đây là ba loại phổ biến nhất trên thị trường:

Các loại REIT phổ biến	Cách hoạt động	Cách tạo lợi nhuận	Ví dụ minh họa
Equity REIT – Quỹ đầu tư vào tài sản bất động sản thực	Equity REIT là hình thức phổ biến nhất, chiếm khoảng 65-70% tổng thị trường REIT toàn cầu. Các quỹ này mua, sở hữu và quản lý các bất động sản tạo ra thu nhập như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn hay kho bãi.	Lợi nhuận chủ yếu đến từ tiền thuê tài sản hàng tháng và tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Quỹ sẽ phân phối phần lớn lợi nhuận này (thường tối thiểu 90% lợi nhuận ròng) cho nhà đầu tư dưới dạng cổ tức.	Một Equity REIT có thể sở hữu 50 tòa chung cư tại Tokyo, mang lại doanh thu thuê nhà 50 triệu USD mỗi năm. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng khoảng 35 triệu USD sẽ được chia cho các cổ đông. Các tên tuổi nổi bật: Prologis (PLD) – một trong những Equity REIT lớn nhất thế giới chuyên đầu tư vào kho vận, hay Simon Property Group (SPG) – tập trung vào trung tâm thương mại.
Mortgage REIT (mREIT) – Quỹ đầu tư vào các khoản vay thế chấp	Khác với Equity REIT, Mortgage REIT không sở hữu bất động sản trực tiếp mà đầu tư vào các khoản vay thế chấp (mortgage loans) hoặc chứng khoán thế chấp (MBS – Mortgage-Backed Securities).	mREIT kiếm lời từ chênh lệch lãi suất giữa khoản vay cho khách hàng và chi phí vốn mà quỹ phải trả. Vì phụ thuộc vào lãi suất, loại quỹ này có xu hướng nhạy cảm hơn với biến động thị trường tài chính.	Một mREIT có thể cho vay 100 triệu USD với lãi suất trung bình 7%/năm, trong khi chi phí huy động vốn chỉ 4%/năm. Khoản chênh lệch 3% chính là lợi nhuận chính mà quỹ thu được. Các mREIT nổi tiếng có thể kể đến như Annaly Capital Management (NLY) hay AGNC Investment Corp. (AGNC) – cả hai đều tập trung vào chứng khoán thế chấp tại thị trường Mỹ.
Hybrid REIT – Quỹ đầu tư kết hợp	Hybrid REIT là sự kết hợp giữa Equity REIT và Mortgage REIT, vừa sở hữu tài sản bất động sản để cho thuê, vừa đầu tư vào các khoản vay thế chấp để đa dạng hóa lợi nhuận.	Nhà đầu tư sẽ hưởng lợi từ cả dòng tiền thuê tài sản ổn định và lãi suất từ các khoản vay, giúp cân bằng giữa thu nhập và rủi ro.	Một Hybrid REIT có thể sở hữu 20 tòa nhà văn phòng trị giá 300 triệu USD đồng thời đầu tư 50 triệu USD vào MBS. Nguồn thu nhập sẽ đến từ tiền thuê văn phòng (ví dụ: 25 triệu USD/năm) và lãi suất từ khoản vay (3-5 triệu USD/năm). Loại REIT này phù hợp với những nhà đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục nhưng vẫn giữ được sự ổn định.

Bảng so sánh các loại REIT phổ biến

REIT hoạt động như thế nào?

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) có mô hình vận hành khá đơn giản nhưng hiệu quả, giúp nhà đầu tư gián tiếp sở hữu và hưởng lợi từ bất động sản mà không cần bỏ ra số vốn quá lớn. Cơ chế hoạt động cơ bản của REIT diễn ra theo các bước sau:

Nhà đầu tư góp vốn để mua chứng chỉ quỹ: Thay vì trực tiếp mua một căn hộ hay tòa nhà, các cá nhân hoặc tổ chức sẽ góp vốn vào quỹ REIT thông qua việc mua chứng chỉ quỹ. Đây chính là “tấm vé” để bạn trở thành cổ đông và sở hữu một phần tài sản của quỹ.
Quỹ sử dụng vốn để đầu tư vào bất động sản sinh lời: Số tiền huy động được sẽ được quỹ sử dụng để mua, phát triển hoặc quản lý các tài sản bất động sản có tiềm năng tạo thu nhập ổn định như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, khách sạn hay nhà ở cho thuê.
Lợi nhuận tạo ra từ hoạt động đầu tư sẽ được chia lại cho nhà đầu tư: REIT thu lợi nhuận từ việc cho thuê tài sản, bán bất động sản khi giá tăng hoặc từ các khoản lãi vay liên quan. Phần lớn lợi nhuận này (thường tối thiểu 90%) sẽ được phân phối dưới dạng cổ tức cho những người nắm giữ chứng chỉ quỹ.

Nhờ mô hình hoạt động này, REIT giúp nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản một cách gián tiếp, linh hoạt và ít rủi ro hơn, đồng thời vẫn được hưởng lợi từ nguồn thu nhập định kỳ và tiềm năng tăng giá tài sản trong dài hạn.

Thực trạng REIT tại Việt Nam

1. Việt Nam mới chỉ có một vài mô hình REIT được triển khai

Ví dụ tiêu biểu nhất là Techcom Vietnam REIT (FUCVREIT) – quỹ đầu tư bất động sản niêm yết trên sàn HOSE.

Vincom Retail IPO là một ví dụ có mô hình tương tự REIT về bản chất cho thuê bất động sản thương mại – Vincom Retail (mã VRE) thành công IPO năm 2017 với giá trị chào bán khoảng 713 triệu USD, tương đương ~16.200 tỷ đồng.

Tài liệu tham khảo:

2. Thị trường còn nhỏ nhưng có tiềm năng lớn khi nhu cầu bất động sản thương mại, khu công nghiệp, căn hộ cho thuê ngày càng tăng

Theo báo cáo “Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024” của Savills, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m², tăng ~31% so với năm trước. Trong đó, khu vực phía Nam chiếm ~10,6 triệu m². Tỷ lệ lấp đầy các kho xưởng, nhà xưởng/kho bãi đạt ~80%, giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m²/tháng.

Về Vincom Retail: trong 9 tháng năm 2024, VRE đạt doanh thu thuần khoảng 6.811 tỷ đồng, đạt ~72% kế hoạch năm; lợi nhuận sau thuế lũy kế là ~3.010 tỷ đồng. Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại hiện hữu được cải thiện, dao động từ 93-98% cho các trung tâm mới khai trương.

Hệ thống trung tâm thương mại của Vincom Retail tính đến năm 2023 gồm 83 TTTM tại 44 tỉnh thành, với diện tích sàn là ~1,75 triệu m².

Tài liệu tham khảo:

3. Nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận REIT thông qua quỹ trong nước hoặc các REIT quốc tế niêm yết

Trong nước: qua FUCVREIT, nhà đầu tư có thể mua cổ phần quỹ REIT nội địa được niêm yết trên HOSE, giao dịch như cổ phiếu quỹ đóng.
Ngoài ra, nếu có điều kiện, nhà đầu tư cá nhân còn có thể đầu tư vào các REIT quốc tế niêm yết tại các thị trường phát triển (via chứng chỉ lưu ký hay ETF có REIT quốc tế) sẽ giúp tiếp cận tài sản bất động sản ở nước ngoài, đa dạng hóa rủi ro.

Những rào cản và thách thức hiện nay của REIT là gì?

Thanh khoản của một số REIT nội địa còn thấp so với cổ phiếu khá, như vốn hóa của FUCVREIT ở mức vài chục tỷ đồng, biên độ giao dịch chưa lớn. Cơ chế pháp lý dành cho REIT vẫn chưa hoàn thiện về thuế, chuyển nhượng tài sản, quyền sở hữu đất đai, minh bạch thông tin.
Chi phí hạ tầng, vận hành và phát triển bất động sản thương mại hoặc kho bãi có xu hướng tăng về đất đai, chi phí xây dựng, chi phí nhân công đều ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế của các quỹ.
Chi phí liên quan đến hạ tầng, vận hành, phát triển bất động sản như đất đai, xây dựng, nhân công đang có xu hướng tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận thực tế của các quỹ REIT.

Triển vọng trong tương lai của REIT

Với nhu cầu thương mại điện tử, logistics tăng cao, bất động sản kho-xưởng/nhà xưởng xây sẵn (industrial real estate) đang là phân khúc “mở” để REIT khai thác. Đô thị hóa nhanh, tầng lớp trung lưu mở rộng làm tăng nhu cầu về căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại chất lượng cao.

Nếu khung pháp lý được cải thiện, thu hút được nhà đầu tư tổ chức (quỹ nước ngoài, các nhà đầu tư lớn), thì REIT tại Việt Nam có thể phát triển mạnh hơn cả về vốn hóa, tính thanh khoản và số lượng sản phẩm.

Kinh nghiệm đầu tư REIT hiệu quả

Đầu tư vào REIT là một trong những cách giúp nhà đầu tư tiếp cận thị trường bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp tài sản. Tuy nhiên, để tối ưu lợi nhuận và hạn chế rủi ro, bạn cần có chiến lược rõ ràng. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng giúp đầu tư REIT hiệu quả:

Tìm hiểu kỹ loại REIT để chọn đúng mục tiêu đầu tư: Trước khi “xuống tiền”, hãy xác định rõ quỹ REIT bạn muốn đầu tư thuộc loại nào – như REIT cổ phiếu (Equity REIT), REIT thế chấp (Mortgage REIT) hay REIT hỗn hợp. Mỗi loại mang đến mức độ rủi ro và lợi nhuận khác nhau. Ưu tiên lựa chọn các quỹ có hoạt động minh bạch, danh mục tài sản rõ ràng, được quản lý bởi các tổ chức uy tín để đảm bảo an toàn vốn.
Đánh giá kỹ lợi nhuận và lịch sử chi trả cổ tức: Một REIT đáng để đầu tư là quỹ có lợi nhuận ổn định qua nhiều năm và lịch sử chia cổ tức đều đặn cho nhà đầu tư. Hãy xem xét tỷ suất cổ tức trung bình hằng năm, tốc độ tăng trưởng cổ tức và chính sách chi trả của quỹ. Đây là yếu tố phản ánh sức khỏe tài chính cũng như năng lực vận hành của REIT đó.
Xem xét xu hướng thị trường và tiềm năng của phân khúc: Hiệu quả của một REIT phụ thuộc rất lớn vào lĩnh vực mà quỹ đang đầu tư. Nhà đầu tư nên ưu tiên các REIT sở hữu tài sản trong những phân khúc có tiềm năng tăng trưởng mạnh như trung tâm thương mại bán lẻ, khu công nghiệp, bất động sản logistics hay hạ tầng kho vận. Khi thị trường bất động sản ở những phân khúc này tăng trưởng, lợi nhuận và cổ tức từ REIT cũng tăng theo.
Đa dạng hóa danh mục để giảm thiểu rủi ro: Không nên dồn toàn bộ vốn vào một quỹ REIT duy nhất, dù đó là quỹ có hiệu suất cao. Thay vào đó, hãy phân bổ vốn vào nhiều REIT khác nhau thuộc các lĩnh vực hoặc khu vực địa lý khác nhau. Cách làm này giúp cân bằng rủi ro, bảo vệ danh mục đầu tư trước biến động thị trường và tăng cơ hội sinh lời ổn định.

Những câu hỏi thường gặp về REIT

REIT là gì và khác gì so với quỹ đầu tư thông thường?

REIT (Real Estate Investment Trust) là quỹ đầu tư chuyên vào bất động sản cho thuê hoặc thế chấp, trong khi quỹ đầu tư thông thường có thể phân bổ vốn vào nhiều loại tài sản như cổ phiếu, trái phiếu hay hàng hóa.

REIT hoạt động như thế nào để tạo ra lợi nhuận?

REIT tạo lợi nhuận chủ yếu từ tiền cho thuê bất động sản, lãi suất cho vay thế chấp và chênh lệch giá khi bán tài sản tăng giá.

Có thể mua REIT ở đâu?

Tại Việt Nam, lựa chọn còn hạn chế; nhà đầu tư thường tiếp cận REIT thông qua các sàn chứng khoán quốc tế như Mỹ, Singapore hoặc Nhật Bản.

Đầu tư REIT cần bao nhiêu vốn tối thiểu?

Tùy từng quỹ, nhưng với ETF hoặc cổ phiếu REIT niêm yết, bạn có thể bắt đầu chỉ với vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.

REIT có phù hợp để đầu tư dài hạn không?

Có. REIT thường mang lại cổ tức đều đặn hàng năm và giá trị bất động sản trong danh mục có xu hướng tăng theo thời gian, phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn.

Rủi ro lớn nhất khi đầu tư REIT là gì?

Những yếu tố như biến động lãi suất, tình hình thị trường chứng khoán hay khả năng quản lý tài sản của quỹ đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Kết luận

REIT đang mở ra một hướng đi mới đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư, đặc biệt là những người muốn tham gia thị trường bất động sản mà không cần sở hữu vốn lớn hay kinh nghiệm sâu rộng. Tuy nhiên, để khai thác tối đa lợi ích từ loại hình quỹ này, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức đầy đủ, lựa chọn quỹ uy tín và có chiến lược phân bổ vốn hợp lý.

Đừng quên theo dõi kênh Chungkhoan.com.vn để tiếp tục cập nhật những thông tin bổ ích về đầu tư và tài chính!